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Chuva expõe problemas do prédio que poderiam ser evitados.

21/02/2018

“Época de chuva é a pior época do ano.” O desabafo é do síndico profissional e presidente da Associação dos Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos), Renato Daniel Tichauer. Infiltrações e vazamentos são alguns dos problemas que surgem, ou se tornam evidentes, em edifícios quando a temporada das águas começa na capital paulista. Ou seja, a chuva tem consequências que podem ser bem custosas para o condomínio que não se prepara.
Janeiro é o mês com a maior média de volume de chuvas na cidade de São Paulo, com cerca de 310,4 mm ao longo dos últimos dez anos, de acordo com dados do Instituto Nacional de Meteorologia (Inmet). A média da cidade é de cerca de 140 mm por mês. Em janeiro de 2018, o volume foi menor, com 244,9 mm, mas ainda assim, bem acima da média.

O ideal é realizar manutenções periódicas. “Quando bem feitas, as manutenções preventivas são bem baratas. Às vezes até com uma vassoura você resolve, varrendo e tirando a sujeira dos ralos, por exemplo”, afirma o vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Fábio Kurbhi.

O custo médio de manutenção mensal de um condomínio é de cerca de 15% do valor arrecadado, segundo Tichauer. No entanto, para bancar uma eventual obra mais robusta pode ser necessário uma outra estratégia: criar reservas para um fundo de obras. “O ideal é que ele tenha mais ou menos o valor de um mês de arrecadação do condomínio.”

Assembleias. Como o período de chuvas coincide com o início da temporada de assembleias nos condomínios, pode ser também o momento para discutir a realização dos reparos necessários para corrigir os problemas, pois essas obras, como os serviços de impermeabilização, precisam ser feitas no período menos chuvoso, a partir de abril.

O prédio do síndico Heitor Cavalheiro, na zona sul, já precisou fazer a impermeabilização da lage. Foto: Werther Santana / Estadão

Serviços mais simples de manutenção, porém, podem ser feitos sem aprovação da assembleia. O valor é ratificado posteriormente, e apenas se for necessário.  O síndico Heitor Cavalheiro administra um prédio construído há mais de 40 anos na zona sul de São Paulo e já precisou quebrar toda a laje superior por causa de infiltrações. “Quando o prédio foi feito, não existia manta asfáltica”, afirma. “Hoje, está resolvido”, diz ele.

Impermeável. “A impermeabilização de laje é um processo muito caro e precisa ir para assembleia para ser aprovado”, ressalta. Posteriormente, pode ser necessária uma atualização do serviço, mas no caso do edifício de Cavalheiro isso não foi necessário.

Outro processo que precisa ser feito com frequência é o da manutenção das fachadas dos prédios. Elas podem ter acabamento de vários materiais diferentes, como o concreto, tijolos, rochas e esquadrias de vidro, porcelanatos, cerâmicas, vítreos, compostos de alumínio e granitos. Entretanto, as opções mais comuns são pintura ou textura.

“Normalmente, a tinta da fachada tem garantia de cinco anos. Então, se você mora em um prédio em que esse prazo já venceu ou está para vencer e tiver fissuras ou trincas, é provável que você vá ter problema”, afirma Tichauer.

Kurbhi lembra que a falta de manutenção pode redundar em custos extras para o condomínio, decorrentes justamente de possíveis infiltrações. O vice-presidente da Aabic também alerta para outro problema que pode acontecer em um edifício: a instalação de antenas. Se o serviço for mal feito, pode causar dor de cabeça.

“É muito importante que nunca se permita perfurar a laje para a fixação desses equipamentos. É preciso construir aqueles caixotes de cimento por cima da impermeabilização, para que a instalação das antenas não perfure a laje”, afirma Kurbhi.

Para facilitar a vida de administradores e condôminos que não se planejaram a tempo da época de chuvas e podem começar a sofrer com os efeitos da água, Tichauer e Kurbhi listaram, a pedido do Estado, os maiores perigos causados pela combinação entre má conservação e falta de cuidados preventivos.

Especialista do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), o professor Francisco Ferreira Cardoso afirma que a responsabilidade por estar atento às condições dos prédios não é exclusiva dos síndicos.

Ele diz que para manter a estanqueidade das diferentes partes de um prédio em níveis aceitáveis de desempenho, a atuação de toda a equipe de operação e manutenção é fundamental. “Zeladores e profissionais especializados contratados, no caso de edifícios residenciais, e equipes de gerenciamento de facilidades, com profissionais e empresas de diversas especialidades, no caso de edifícios mais complexos, como hospitais, hotéis, grandes edifícios corporativos, etc, também cumprem esse papel”, afirma.

Cardoso afirma que, mesmo considerando que todo o condomínio envelhece e se degrada, há um limite aceitável de desgaste. Infiltrações ocorrem quando a estanqueidade de lajes e fachadas está comprometida, seja pela ação de chuva e vento ou por problemas na própria impermeabilização.

Por isso, há a necessidade de manutenção constante. Cardoso detalha as diferenças de ações de manutenção, das mais simples para as mais custosas. “São elas: conservação preventiva, como limpar o telhado; a reparação corretiva seria algo como a troca de uma telha que quebrou; já a restauração envolve realizar um conjunto de etapas de recuperação no telhamento e sistema de calhas para que voltem a assegurar o escoamento correto das águas de chuva. Assim, por exemplo, a cobertura voltaria a funcionar como quando a construção era nova.”

Dispositivos. Cardoso ressalta: é preciso observar a segurança das equipes responsáveis pelo serviço de manutenção, sempre respeitando as orientações do Manual do Proprietário do imóvel.
De acordo com o professor, o projeto do edifício já deve prever dispositivos que permitam o acesso das equipes responsáveis por tais atividades.

“Limpar uma fachada em pele de vidro de um empreendimento corporativo, por exemplo, exige solução diferente da adequada e segura para limpar uma fachada com janelas e varandas de um edifício residencial.”

Fontes: Estadão http://economia.estadao.com.br/
Luiz Fernando Teixeira / Especial para o Estado
Sicon www.sicon.org.br

 

 

 

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